ANALIZĂ Mai e loc de scumpire a locuinţelor

de Elena Deacu 02-07-2018
Există spaţiu pentru scumpirea în continuare a locuinţelor din România deoarece, în timp ce preţurile au scăzut substanţial faţă de vârful atins în perioada crizei, şi veniturile românilor au crescut puternic, arată într-un studiu Mihai Pătrulescu, membru al Asociaţiei Analiştilor Financiar-Bancari din România (AAFBR) şi Silviu Pop, Head of Research la compania de consultanţă imobiliară Colliers.

„Deşi din cauza riscurilor (în creştere) am ezita să concluzionăm fără echivoc faptul că avem de-a face cu o piaţă subevaluată, aspectele pozitive cântăresc mai mult în momentul de faţă în opinia noastră: preţurile sunt cu 40% sub vârful atins anterior crizei, în timp ce veniturile au crescut, în termeni reali, cu mai mult de 70%. Astfel, considerăm că din perspectiva fundamentelor, activele rezidenţiale nu sunt în prezent supraevaluate în România, fiind încă spaţiu pentru creşterea în continuare a preţurilor acestora atâta vreme cât şi tendinţele din zona pieţei muncii se păstrează”, arată analiza lor.

Potrivit raportului, bula imobiliară acumulată în perioada 2005-2008 în România şi amploarea corecţiei care a urmat au lăsat cicatrici grele în amintirile oamenilor, aşa că până şi creşterile de preţuri ale locuinţelor din ultimii 1-2 ani au trezit temeri că ne-am afla în pericol. „Credem că există argumente care să sugereze că piaţa se află într-o poziţie considerabil mai bună decât acum un deceniu. Mai mult, oferta foarte mare ar putea opri o accelerare semnificativă a preţurilor încă înainte ca aceasta să înceapă”, spun autorii.

De altfel, preţurile tranzacţionate raportate de Eurostat, nu cele afişate pe site-urile de vânzări imobiliare, anunţă deja o „răcire” a pieţei, cu o creştere de numai 5,6% în ritm anual în trimestrul 4 din 2017.

Un indicator cheie pentru analiza cifrelor, mai arată studiul, este raportul dintre salariul mediu anual şi preţul apartamentelor. În cazul Bucureştiului, raportul s-a corectat de circa trei ori faţă de anul 2008, de la 25 ajungând la 8-9 în ultimii ani pentru un apartament de 60 metri pătraţi. Cu alte cuvinte, dacă în 2008 aveai nevoie de 25 de salarii medii anuale pentru a cumpăra un apartament, acum ai nevoie doar de 8-9 salarii medii realizate într-un an întreg.

De asemenea, creşterile salariale rămân mult superioare (+14% în 2017) ritmului în care se scumpesc locuinţele (+6% în 2017, potrivit Eurostat). Mai mult, salariul mediu net pe economie publicat oficial este semnificativ mai mare în realitate, în România evaziunea fiscală fiind la un nivel ridicat. Astfel, raportul dintre venitul disponibil mediu şi cel optim pentru cumpărarea unei locuinţe ar trebui să rămână favorabil.

Nivel sustenabil al preţurilor

La întrebarea „Este nivelul actual al preţurilor imobiliare rezidenţiale sustenabil?”, autorii studiului susţin că unul dintre cele mai valoroase indicii pentru a răspune la această întrebare vine de la Banca Centrală Europeană. Periodic, BCE publică în cadrul European Systemic Risk Board o serie de indicatori, inclusiv pe tema supra/subevaluarii activelor imobiliare rezidenţiale. Pe modelul BCE, România apare că fiind cea mai subevaluată piaţă din UE în momentul de faţă, după ce în 2007 era considerată printre cele mai supraevaluate.

Vulnerabilităţile pieţei

Totuşi, există suficiente elemente de fragilitate care, în cazul unor probleme care s-ar manifesta pe alte planuri, s-ar transpune în perioada dificilă şi pentru piaţa imobiliară, mai arată raportul.

Printre cele mai importante elemente de vulnerabilitate pentru piaţa imobiliară rezidenţială din România, spun autorii, se regăseşte nivelul precar de educaţie financiară, ce conduce la situaţii în care cumpărătorii accesează un credit mai mare decât cel pe care l-ar putea rambursa în cazul în care economia ar intra într-o perioadă de corecţie, aşa cum s-a mai întâmplat înaintea perioadei de criză. Tentaţia de „mai mare” rămâne o realitate a unei economii emergente ce încă nu a uitat lipsurile din perioada comunismului şi care, pe de altă parte, încă nu a trecut prin multe cicluri „boom-bust” (expansiune rapidă – prăbuşire) pentru a învăţa pe propria piele asemenea lecţii dureroase.

Nu mai puţin important, arată ei, ar fi aspectul că piaţa imobiliară are un caracter profund pro-ciclic, iar dezvoltatorii iau decizii mai degrabă reactiv. În cazul României, veştile au fost, în general, bune în ultimii ani, însă faptul că ne aflăm într-o fază oarecum târzie a ciclului economic nu este deloc încurajator. 

Alte elemente care cresc fragilitatea pieţei ar fi contextul macroeconomic general, care nu mai este atât de bun ca în urmă cu doi ani şi care plasează România într-o poziţie slabă faţă de alte ţări din UE (inclusiv din regiune). Totodată, incoerenţa politicilor publice poate genera probleme în viitor, dar autorii susţin că ar fi o pură speculaţie să afirme în ce fel ar putea afecta piaţa rezidenţială.